不動産が関連する事件において、このようなお悩みはございませんか？

継続中の賃貸借契約に係る継続賃料については、基本的には現行賃料と新規賃料の間で決定されます。同様に、各鑑定評価手法による試算賃料も、現行賃料と新規賃料の範囲内で求まることになります。

上記の基本的事項から外れた継続賃料の鑑定評価が行われている場合や、範囲外の試算賃料があるにも関わらず、安易なウエイト付け等がなされて鑑定評価額が決定されている場合等には、注意が必要です。

また、継続賃料の鑑定評価においては、特に「事情変更」と「諸般の事情」を考慮する必要があり、特に個別性が強い事情を含有している場合には、差額配分法において賃料差額の安易な配分（折半）が行われていないか等に、注意が必要です。

例えば、現行賃料：１００、新規賃料：１１０とし、
Ａ差額配分法：１０４、Ｂ利回り法：１１０、Ｃスライド法：１０２とした場合に、ウエイト付けがＡ：Ｂ：Ｃ＝２：１：２であるとすると、鑑定評価額は１０４.４となります。相対的にＡとＣの規範性・信頼性が高いと判断しているにも関わらず、ウエイト付けが最も低いＢに引っ張られた結果となっています。このような結果は、適切に試算賃料の調整が行われ、鑑定評価額が決定されたとは言い難いものです。

以上は、ほんの一例であり、継続賃料の鑑定評価には、依頼者が獲得する経済的利益に影響を与える要因が多分に含まれています。裁判等においては、依頼者にとって有利または不利な要因が何かを適切に把握できていなければ、依頼者が獲得する経済的利益の最大化を実現することは到底できません。

最後に、家賃の増減額請求事件において、物件目録に土地を記載していない書面をいくつも目にしてきました。土地の範囲・数量は、家賃の額に影響を及ぼします。そのミスひとつとっても、家賃に精通していないことが露呈する端緒となり得ますのでご注意ください。

被相続人：Ａ、相続人：Ｂ、Ｃとして

①物件１～３土地建物をすべて被相続人Ａが所有している場合
通常物件１～３の完全所有権を評価すれば特に問題がないかと思います。

②物件１土地と物件３建物を被相続人Ａが所有し、物件２土地を相続人Ｂが所有している場合
相続後、相続人Ｂが物件１土地と物件３建物を単独所有するか否か等の条件によっては、物件２土地が目的外土地となる可能性があり、画地認定の問題が生じます。画地認定が異なれば土地の個別的要因も異なるため、経済価値に差がでることになります。また、仮に物件３建物の一部が、物件２土地上に存する場合には、使用借権等の扱いを考慮する必要もあります。

③物件１、２土地を被相続人Ａが所有し、物件３建物（敷地利用権は使用借権）を相続人Ｃが所有している場合
相続後、相続人Ｃが物件１、２土地を単独所有するか否か等の条件によっては、物件１、２土地の経済価値に差が生じる可能性があります。

以上、②③以外にも、遺産分割の方法、所有権（単独所有・共有）の状態、接道条件等の違いにより、不動産の経済価値は変わってきます。相続においては、相続発生前は外観上特に何の問題もなく一体利用されていた土地建物であっても、目的外物件、利用権原、敷地利用権等の問題を潜在的に含有している場合も多く、訴訟等における土地建物の経済価値に複雑に影響を及ぼすことも珍しくありません。

競売評価人として、常日頃このような問題への対応を重ねており、その経験は適切な状況把握に寄与します。
同様に、執行部（競売）を経験された裁判官は、特にこれらの問題に精通しています。

したがって、相続対象不動産に潜んでいるこれらの問題をいち早く把握し、説得力のある主張・反論をすることが重要であり、それ如何によっては依頼者が獲得する経済的利益に百万、千万円単位の差異が生じる可能性もあることに注意が必要です。